6月27日，市十七届人大常委会第十二次会议闭幕。会议审议通过《南京市住宅物业管理条例（修正草案）》（以下简称《条例》修正草案），将报省人大常委会审查批准后实施。

《条例》修正草案着重就物业管理矛盾纠纷多元化解、健全完善物业管理信息平台、加强住宅物业维修资金监管等作出了规定。

对物业管理矛盾纠纷多元化解机制作出规定

目前，我市共有34个物业纠纷人民调解组织，自2021年以来，每年调处成功的物业纠纷约2万件。在各方共同努力下，我市物业服务合同等纠纷连年下降，2023年，此类纠纷立案数同比下降41.8%，今年1—5月份，同比下降55.1%，降幅持续扩大，物业管理矛盾纠纷多元化解工作取得显著成效。

我市物业管理矛盾纠纷多元化解的成功经验，为此次修改提供了方向。

在审议通过的《条例》修正草案总则中，明确将物业管理工作纳入基层治理工作体系，并且新增“建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制”专项条款。总则第八条明确提出，“本市建立健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制，通过人民调解、行业性专业性调解、行政调解、司法调解、协商、和解、仲裁等非诉讼方式化解物业管理矛盾纠纷，推动源头预防、前端化解、实质解纷，提高基层治理能力。”

《条例》修正草案第七章的章名也作了修改，由首次审议时的“监督检查”调整为“监督检查与矛盾化解”。该章细化了各级政府及相关部门、法院等单位的职能分工，对我市在人民调解、行业性专业性调解等非诉讼方式化解矛盾纠纷中的成熟经验加以提炼固化。市人大常委会法工委主任钟连勇告诉记者，此次调整的目的就是要发挥党建引领在基层治理中的作用，建立健全社区（村）党组织领导下各方参与、协商共治机制，注重发挥多元调解权威、中立、专业、衡平优势，引导物业服务企业和业主双方平等尊重、充分协商、多赢共赢，推动物业管理纠纷源头预防、前端化解、实质解纷。

充分体现物业管理信息平台作用

现代物业管理要改变传统管理模式，采用信息化手段，才能推进物业管理效率和效果双重提升。

据市住房保障和房产局介绍，我市“智慧家园”平台已建立多年。平台对业主议事决策模块进行了设计，在“房帮宁”公众号页面也设置了登录端口，能够为全市业主开展议事决策提供信息化工具。但由于缺乏法规制度支撑等因素影响，平台知晓度、使用率较低。

对此，审议通过的《条例》修正草案在总则部分提出，依托既有平台，拓展实现业主议事决策、信息公开公示、电子档案归集查询等功能。分则进一步明确要求，规定相关信息应当通过信息平台公布、公示、公告，让相关业主可查询、可追溯。发挥数字化手段在业主投票参与、身份核验、统计核算等方面的优势，规定优先使用线上投票。夯实数据基础，要求政府部门间的底层数据应当及时提供、互联共享，并明确相关信息资料的保密要求。明确业主可免费查询相关信息，为信息化平台广泛使用提供支撑。

市人大法制委主任委员李华认为，依托既有物业管理信息平台实现多种功能融合，既体现了上位法修改过程中传递的技术支撑理念，又借鉴了外地的有益做法，同时立足我市既有实践基础，通过技术手段为物业管理行业实践融入公开、透明、高效、多元参与等理念，助力物业管理活动权威规范。

为住宅物业专项维修资金应急使用加把“安全锁”

“维修资金的应急使用”这项制度的设计是我市在2016年细化省条例时的重要举措。这项制度的初衷是便利快捷，但由于取消了业主表决环节等机制，给资金使用安全带来不确定因素。

为堵住这一制度的漏洞，审议通过的《条例》修正草案在第六章“公共收益与维修资金”中专门作了相关规定。比如第六十四条提出，需要动用住宅专项维修资金的，业主委员会、物业管理委员会、业主、物业服务企业、居（村）民委员会应当提出维修实施方案，组织征询业主意见，经全体共用部位业主依法共同决定后，由物业管理行政主管部门划转核准的资金；并且专门提出，超过一定额度的维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。

在《条例》修正草案中把第三方评估方式由业主承担改成部门可以委托第三方评估机构“对维修项目的方案制定、预算编制、工程实施、竣工验收、决算造价审核等环节实施全过程监管”。市人大常委会环资城建委主任黄颖告诉记者，作出这样的修改并不是空穴来风，而是基于我市物业维修资金管理的现状，广泛听取物业公司、业主代表意见建议，经多轮协商论证的结果。此举最大的好处是给维修资金的应急使用“绿色通道”加了一把“安全锁”，防止出现损害业主知情权、监督权、财产权等合法权益现象的发生。